大衛的創業過程與人生紀錄

因為一個人, 全部的愛情觀都停滯了

停滯期無限久

現在常常一個人孤獨著. 卻也忘了怎麼享受孤獨

雖然人生不會因為一個人就停滯

但總覺得失去色彩

要怎麼調整?　其實自己沒有方向

美國的網路銷售正在往著一種詭譎的方向走著

Amazon 搶著我們的生意.直接把好賣的東西買進去自己賣

然後又一方面推銷著自己的倉儲服務

坑殺著小賣家的生存空間

我們這種營運商一步一步的走向不知如何是好的地步

轉型啊

我在轉型. 一邊換產品線. 一邊換行業

一邊承受公司的壓力,一邊承受新事業的開始,一邊壞事不斷的發生

呵

人參

夢想

家庭

35歲的壓抑

愛情的不順

心理, 身體的病

人生

我怎麼都無法笑看著

35 歲的生日

一個人在公司結束這一天

許許多的祝福

我怎麼也看不出2016年哪裡有開新的元素

看著無盡下滑的銷售業績. 看來前陣子的聖誕季已經訂下了一個銷售季的典範

像是中國的11光棍節, 大家等著在某一時期買東西. 過了這時期就不消費.

大家配合著做這樣的網路促銷. 淡季就變成無限的長了

電動周邊走到一個cycle的最低點

看來我也要跟著轉行了

瘋狂地買下一間房子. 兩個禮拜內要把房子的餘款湊足. 原本答應放款的人又獅子大開口,要多要10%

人生

總是碰到許多荊棘

而35歲的我, 開著小孩衣服的新產品線, 成衣的開發... 找著新產品, 找著房地產投資標地, 找投資者, 找問題解決,
不斷的忙碌

創業

但沒人生

自找的.

慢慢地從人生低谷爬起

不是怨天尤人型的個性. 只是不斷在解決問題

生日不用快樂

給我一點陪伴足以 whoever that is...... 

2016 的第一天, 也是在公司裡

我對人群的恐懼好想越來越糟糕. 一個人的時候覺得自在

想慢慢的找回對人文的喜愛. 看點書

2015的12月超級的忙碌. 事業還是不是特別的順遂. 總是有東西擋著. 孤獨

習慣計畫著人生. 但現在碰到的阻礙卻覺得沒力氣推開

是孤獨. 也必須孤獨的找尋力量爬起

好久沒有笑容

跌了一跤, 在努力回原點. 我正在體會著所有成功,失敗, 失敗, 再失敗, 再成功的人生體會

不是說我失去一切....

只是倦了

對於有些得不到的東西, 對於這樣孤獨的旅程, 對於生活

2016 有很多挑戰

新的產品線, 房地產, 新的生活方式, 有不得不前進的理由

總是要前進

為了夢想

原來恨與愛同樣都會毀了人的一生

現在的人生好多不順遂

好累．　

黑暗的墜入深淵

爬不出來

把自己鎖了起來

不再追求快樂．理想也換了順位

慢慢地走

讓我慢慢地走

進入第四份分享

你的Mind Set 有跟有錢人同調了嘛？ 找到你的 why 了嗎？

如果沒有, 請你回去第一篇, 然後想想你是否有準備當個創業家, 為什麼要創業.

我所要分享的生意是房地產中的翻修房子, 然後批發,轉賣, 出租

系統化的順序應該是這樣：

1. 找房子

2. 談好價錢後, 跟屋主簽訂Sales and Purchase Agreement 然後付訂金
   （建議是10塊錢美金, 因為你用現金買, 不會浪費屋主的時間）

3. 當賣家接受offer時, 你就要有估價師去檢查房子or 你自己要懂, 發現有你沒看到的問題時, 重新議價

4. 準備物件評估的報告, 這報告非常重要, 我們等下會有範例 title, comp, scoop of work, ROI....

5. 把你的報告寄給你所有的投資者. 這時, 你要決定你要批發這個物件賺"利潤"(not Commission, because you are not a realtor agent)
    or 自己要rehab

6. 轉賣你的sales and purchase agreement to someone, and walk away... or 進入Escrow

5. Escrow company 會去查 Title, Lien, Property Environmental Report, Hazard Report...etc.

6. 投資者把錢轉進Escrow Company指定帳戶, 然後你買insurance
    *** 投資者的公司 or 名子也要在房屋險裡面, and 投資者是第一順位的 Lien 擁有者. （確保出問題, 房子是投資者, 非你的）

7. 跟著Escrow Company的指示, close contract, 拿到 title and deed,

8. 恭禧你擁有了這個物件 *** 每個步驟 都要仔細的把開銷更新到你的評估報告裡

9. 接著就是照著你的 scoop of work, 買裝潢材料, 然後請裝潢商

10. 4-6 weeks 的時間裝潢, 然後請Agent賣房子

11. 收offer, 議價, 進escrow, 賣掉房子, 預計三個月的資金

12. 驗收這個project 的收益

13. 複製經驗

大概的順序是這樣, 請不要覺得很簡單. 只有在你有好的團隊, 正確的評估, 好的運氣, 謹慎的操作, 才會有好的結果.

看房的要領

先要注意以下幾點:

1. 工作好不好找

2. 人口成長率

3. 失業率

4. Cost of Holding vs Rental Rate

5. 租房子的需求

6. 房子的年份, 還有Building Permit的法規

7. 犯罪率

這些資料可以從兩個地方找到 ：  http://www.city-data.com and http://www.spotcrime.com

找齊了這些資料, 如果物件合乎條件, 那就開始看房.

Tips: 學校邊, 和軍是基地附近都是好賣的點

價錢幾乎決定一切. 你希望買房子買在最便宜的價錢點, 那麼就要找出房子的問題. 賣方賣房的動機.

是否急需要現金, 是否因為離婚想離開回憶, 是否快被法拍, 是否是銀行屋.

許多老的房子建築的方式與現在的空間感非常不同. CT home 他們很會利用破壞來創造空間。

然後把過多的空間變成可用的平方英呎living spaces, 製造多一個房間，多半個浴室。

把房子看分成區塊評估。外圍空間，房子外觀，室內空間，

外圍包括停車空間，前院，後院，花園，開車道，化糞系統，

房子外觀包括 Roofing, Siding, and Porch, Mail Box ....etc

室內空間就是客廳，餐廳，廚房，臥室，衛浴，地下室

我現在在看　Flip This House 的電視節目。(CT Home 老闆們的實境秀）

他們翻修的順序都是

1. 先丟東西，　破壞舊牆壁

2. 管線檢察，換新, 如果有重新做，需要市政府派人檢查

3. Power Wash外圍，點綴外牆，換新窗戶, 牆壁

4. 廚房，浴室全部換新

5. 地板，磁磚，木頭，or 地毯

6. 油漆

7. Staging (放家俱）

Tips: 1980 後的房子，必須預算多10%的翻修費

　　　　 1980 前的房子，最好多20%的翻修預算

建立團隊

你需要一個團隊來幫你處理事情

1. Real Estate Agent ：　主要可以幫你找房子，給你周圍房價的資訊，　最後在幫你賣掉你的房子

2. Contractor : Get Referal or Angieslist.com　

　　翻修房子最重要的就是有個好的，負責任的裝修公司。這點非常難去評估。最好你自己開始學習基本的裝修知識。
　　這樣不會被騙。然後所準備的Scope of Work and Final Lien Waiver合約必須是可以保護雙方的。

3. Invester Friendly Escrow Company

4. 投資者的人脈
　　你自己要開始去建立人脈。　有多個人願意讓你幫她賺錢，你才有錢賺。

合約與文件，淺在的風險，我的 Scope of Work List, Proposal的範例....下期介紹

*** 寫這些分享時，我已經開始我新的公司的成立

先講心態好了

當老闆不容易. 老闆很累, 老闆什麼事都要會, 老闆壓力很大, 老闆要關心員工, 關心社會, 關心人文, 關心地球

最慘的是老闆容易早死

真的, 不是每個人都可以當老闆

要當老闆, 你要有不一樣頭腦(litterally), 不一樣的思維, 不一樣的眼光, 不一樣的忍受力

成功的老闆, 可以擁有一切.... 一切

這就是當老闆的魅力

回到課程

開創新的房地產事業

先說好, 這不是一個簡單的事業, 它有可能有豐渥的回報率, 但她不是簡單的事業. 你可能賺非常多錢, 但也有可能失去一切

所以請評估你是否要當老闆

系統化的作業

系統化所有的流程, 才能讓你從一個勞碌的老闆變成有空思考的老闆

這裡講的房地產業, 主要是翻修房子, 然後要不wholesale (批發)出去, 要不自己轉賣, 不然就是出租出去

上一篇我已經提到為什麼需要有passive income. 出租出去就是個好方式

這篇會focus在翻修房子的事情, Cole Hatter 教給我的tips

首先, 要建立公司

先開設一個 S Corporation. 好處是比個人or C-Corp 省稅. 然後用S-Corp持股LLC投資房地產。　這樣可以保護自己的家，家人，和心血。　

1. 到LeagalZoom.com 買個Ｓ－Ｃｏｒｐ, 如果不懂，　請個會計師來處理，公司名子不要用自己的名子。　
2. 要記得申請EIN number, Corp Kit, Minute book...etc

3. 到DNB.com 申請一個DUNS number, 慢慢建立你的Business Credit

4. 公司架構好後，可以先開個ＬＬＣ，建議找合作對象。　老婆或者老爸等...... or simply invest with your S-Corp

有知識是最基本。　再來就是有公司，才會有系統

接著就是同時間找投資者，還有找投資標的

資金的來源

資金的來源包括自己的錢，Credit Card, Bank Loan, and Private Lendor

Bank Loan通常是最普遍的，但是以房產公司而言，這會需要你個人的Credit Score, 還有產權的問題

Cole Hatter and CT home 教我們的是用Credit Card or Private Lendor的錢來賺錢

所謂的Private Lendor 是指有多餘的錢的人ｏｒ機構，　在評估你的物件投資報酬率後，決定用一個代價來資助你的案子

這代價通常是8~12%的短期利率

怎麼找Private Lendor呢？

1. 參加FortuneBuilders 的Coaching Program 花15K or 30K的代價

2. 從親戚朋友找

3. Private Lendor Network online (google it)

4. Local 的　REIs 聚會 http://www.biggerpockets.com/rei/real-estate-clubs/

5. 從地產經紀，銀行，會計師口中問起

6. Linkin

***** 心態： 你不是找錢借, 你是幫有錢人賺更多的錢，　請你注意你與人談話的技巧

裝修轉賣一個物件，從 All Cash buying, rehab, resale... 大概要3~5個月。　投資者3~5個月收8~12%的回報，
什麼事情都不用做，最糟的情況就是房子產權變成她的。如果一年翻３次。整年同一筆資金的回報率不就是8x3 = 24%

沒有特別多的產業有這樣的利潤

尋找物件

系統化的方式去找尋低估ｏｒ有淺在利潤的房子

1. Go to local court and buy the bank corrupt list, divorce list, short sell list.... etc or simply buy them online

2. Send Direct Mail 寄信，跟上面的人說，我們用現金買房子, closing time很短，請他們連絡本公司，雖然只有１％的回覆率，
　　但6000份每個人三分＝２０００人可以有２％的回覆，　大概會有4~6個人與你聯絡

3. 請用寄信公司的服務。別傻傻自己黏貼信件

4. Banner : We BUY & SELL house with Cash. Please call us xxx-xxx-xxxxx . (別亂放，會有罰金）

5. Website. 每家公司需要一個公司網頁。　兩個 Squeeze Page. One for sell and one for buyer. 

6. Write Blogs and response to other peoples blogs

7. MLS serivice or simply use Zillow.com

建立系統化的評估房子的方式

1. 選擇你要的投資物件

　　　a. Rentals

      b. Below Medium

      c. Above Medium

      d. Luxury

2. 建立起你要的Remodeling Templates，意思就是所有你的Below Medium的房子都用同一套的衛浴設備，廚房，管線，空調，主臥

3. Scoop of Work

    - Roofing and Siding

    - Structual Foundation and Basement

    - Floor plan layout **maxumize space, get rid of walls and adding square foot space

    - Plumbling and Electricals

    - Kitchen

    - Baths

　　- Landscape

   主要是統一整理這些地區所需要改變與修理的地方。把所有你要換的東西都建立成為一個表單找有經驗的裝修公司來估價
　　scope of work 不同於 estimates... scope of work　所估出的東西就是你要付裝修公司的最終價錢

*** 建議用home depot的東西來製訂你房子所要換的東西的List

看房的要領，建立團隊，Market你的物件, 合約與文件..... 下次繼續

商業週刊整理軟體銀行總裁孫正義。他說： 人生只有一次，生於世上就是要讓人們生活發生變化，改變人類，改變世界

所謂的Passive Income　就是不是從正職工作裡得到的收入

百分之９０％的美國人沒有足夠的錢退休
大部分的人都會工作到無法賺取收入，或者是靠Social Security養

問題是數字說Social Security會破產，在過１０年，嬰兒潮的人每天會有1.1萬人要退休。

每天連續另一個十年

而正值４０歲以下的我們，就會有更大的稅務負擔，來免強支持這大筆的開銷。　

所以如果沒有多元化的 Passive Incomce, 想要財務自由真的只是想像

更大的問題是美元長期來說絕對是貶值的 18兆美元的國債：

加入油價和日常用品的漲幅, 過去10幾年, 美國的Inflation Rate 真實是落在 4~8%

意思就是每存一塊, 他的價值每年都掉0.04~0.08塊

Cole Hatter 說 有錢人說 : 存錢是世界上最笨的投資理財工具

所以請你們把錢從退休帳戶拿出來, 給我投資房地產

呵..... 在comfort zone的人, 一定覺得我是瘋子...但人從來都不會想停留在原地比往前走更為瘋狂

重點是, 真實的面對財務, 數字, 然後選擇正確的財務工具.

順便再提一下, 退休帳戶在華爾街manager的管理下, 長期的Mutual Fund, 你會有30%左右的Return.
但2%的循環複利的管理費, 會讓management 公司賺取60%的利潤

簡單來說, 就是用你的錢, 幫你賺錢或賠錢, 他們都收取比你的收益高上一倍的收入

所以, 把錢放在會增值的東西上面才是好的投資

這種手法叫做 Short Money .. 對沖金錢的價值

買房地產, 出租, 用租金付房子的 Equity, 管理費, taxes .... 只要能夠有正的現金流, 這就是好的投資.

因為等房子的欠款付完後, 原本用來買房子的10萬塊, 30年後, 房子的價值一定超過10萬. 而10萬的現金30年後, 可能只剩3萬

退休後, 你每個月還有租金收入

當租金收入大於你現在最低的生活開支, 這就是財務自由

如果你聰明的話, 把退休帳戶開成 SDRP 的Solo 401K, 然後再用這筆錢來投資. 買公司, 買房地產..... 你賺的錢還不用付稅

有錢人這樣做

還沒有錢的你, 要開始往這方向前進

我也還在霧中, 但整理上完課的資料, 我知道這是我要前進的方向

知識和學習 會打開你的眼界與世界

與你分享

怎麼開始呢?

上了三天的課程. Cole A. Hatter, 一個在房地產上超級成功的生意人, 教你怎麼走進房地產. 怎麼變成創業家. 怎麼賺錢, 養錢, 怎麼樣過人生

這個人, 是個對生命有異常熱情的人

除了賺錢, 也幫助別人, 到非洲, 亞洲幫助窮人, 自己跟老爸去美墨邊界蓋房子. 幫助沒有家的人, 有個遮風避雨的地方.
對, 沒錯, 千萬富翁, 親手敲釘子蓋房子.

非常的年輕.. 35歲左右....

人生的勝利組

不卑不亢. 標準的完美老公,情人, 兒子, 家人形象

Well.....

我也在追求同樣的路. 很快也會追上他.

在這之前, 把他教的東西分享給朋友. 順便找找同好, 看有沒有人要跟我一起追夢

首先

NEVER Save Money, 錢是確定會貶值的東西。　到　USdebtclock.org 就可以看到美國有１８兆的欠債。

存著會貶值的東西，然後加上每年物價４～８％的漲幅。存錢是最糟糕的財務工具。用錢對沖會增值的東西才是賺錢。

像是投資房地產。

開S-Corporation, 然後合法的把所有的生活開銷，房子，車子，都用公司來付。用 S-Corp 開ＬＬＣ公司, 來投資房產.

這裡的所謂房產工具是

1. Rental Property : 買然後租. 只要是現金流是正的, 就可以投資

2. Rehab : 系統式的買糟糕的房子, 然後系統式的裝修, 然後系統式的賣掉 (LA的翻修轉賣的利潤中間值還有10~20%)

利用 private funding 的方式, 用投資者的錢, 完全資助你的project, 以合理的8~10%的simple interest,
讓投資者賺取比銀行利息更高, 兩三個月內可以坐收10%的利息(買價). 而你可以有10~15%(賣價)的利潤.

聽起來很好吧. 有真實的案例, 學員有來分享. 利用這家公司的輔導, 有對合夥人, 一年內翻了兩個房子. 扣掉所有的費用,
五個月內賺了150K 美金

當然, 輔導不是免費, 一次性終生可用的服務要價3萬美元

系統化的投資房產

賺到錢了嗎? 已經有錢了嗎? 要繳稅了嗎?

有錢人怎麼避稅啊?

這傢伙, 所有的房產都在S-Corp 下面. 公司必須付他和他的家人合理的工資.

他把工資放入SDRP (self Direct Retirement Plan)的 SOLO 401K 裡面, 公司連同家人, 每年可以最高放入18萬美元進去這個投資退休帳戶

公司跟自己全家享有最高,最多的抵稅額, 然後用這個401K裡面的錢投資房地產. 所有賺的錢都是免稅的.

翻譯成聽的懂的話就是

今天他撞到人, 對方會發現他身無分文, 要告他從他的資產下拿錢, 完全沒辦法.

告不了他, 還要看著他開著公司租他的法拉力開走.....

他和他的家人, 永遠都不會為了金錢煩惱.

3 天的課程. 讓我大開眼界. 他也無私的給了很多方式.

我有時間會繼續分享

但, 還沒有財務自由的朋友們......

當自己的老闆, 正確的規劃自己的退休, 自已的財務人生

沒有人說, 人生過著朝九晚五是錯的. 安全的過著人生, 的確很重要. 但是要讓自己有機會看到懂得理財的人是怎麼過他們的人生.

全盤的了解後, 人生才是屬與你的. 你才有選擇的權利.

David