進入第四份分享
你的Mind Set 有跟有錢人同調了嘛？ 找到你的 why 了嗎？
如果沒有, 請你回去第一篇, 然後想想你是否有準備當個創業家, 為什麼要創業.
我所要分享的生意是房地產中的翻修房子, 然後批發,轉賣, 出租
系統化的順序應該是這樣：
1. 找房子
2. 談好價錢後, 跟屋主簽訂Sales and Purchase Agreement 然後付訂金
（建議是10塊錢美金, 因為你用現金買, 不會浪費屋主的時間）
3. 當賣家接受offer時, 你就要有估價師去檢查房子or 你自己要懂, 發現有你沒看到的問題時, 重新議價
4. 準備物件評估的報告, 這報告非常重要, 我們等下會有範例 title, comp, scoop of work, ROI....
5. 把你的報告寄給你所有的投資者. 這時, 你要決定你要批發這個物件賺"利潤"(not Commission, because you are not a realtor agent)
or 自己要rehab
6. 轉賣你的sales and purchase agreement to someone, and walk away... or 進入Escrow
5. Escrow company 會去查 Title, Lien, Property Environmental Report, Hazard Report...etc.
6. 投資者把錢轉進Escrow Company指定帳戶, 然後你買insurance
*** 投資者的公司 or 名子也要在房屋險裡面, and 投資者是第一順位的 Lien 擁有者. （確保出問題, 房子是投資者, 非你的）
7. 跟著Escrow Company的指示, close contract, 拿到 title and deed,
8. 恭禧你擁有了這個物件 *** 每個步驟 都要仔細的把開銷更新到你的評估報告裡
9. 接著就是照著你的 scoop of work, 買裝潢材料, 然後請裝潢商
10. 4-6 weeks 的時間裝潢, 然後請Agent賣房子
11. 收offer, 議價, 進escrow, 賣掉房子, 預計三個月的資金
12. 驗收這個project 的收益
13. 複製經驗
大概的順序是這樣, 請不要覺得很簡單. 只有在你有好的團隊, 正確的評估, 好的運氣, 謹慎的操作, 才會有好的結果.
看房的要領
先要注意以下幾點:
1. 工作好不好找
2. 人口成長率
3. 失業率
4. Cost of Holding vs Rental Rate
5. 租房子的需求
6. 房子的年份, 還有Building Permit的法規
7. 犯罪率
這些資料可以從兩個地方找到 ： http://www.city-data.com and http://www.spotcrime.com
找齊了這些資料, 如果物件合乎條件, 那就開始看房.
Tips: 學校邊, 和軍是基地附近都是好賣的點
價錢幾乎決定一切. 你希望買房子買在最便宜的價錢點, 那麼就要找出房子的問題. 賣方賣房的動機.
是否急需要現金, 是否因為離婚想離開回憶, 是否快被法拍, 是否是銀行屋.
許多老的房子建築的方式與現在的空間感非常不同. CT home 他們很會利用破壞來創造空間。
然後把過多的空間變成可用的平方英呎living spaces, 製造多一個房間，多半個浴室。
把房子看分成區塊評估。外圍空間，房子外觀，室內空間，
外圍包括停車空間，前院，後院，花園，開車道，化糞系統，
房子外觀包括 Roofing, Siding, and Porch, Mail Box ....etc
室內空間就是客廳，餐廳，廚房，臥室，衛浴，地下室
我現在在看 Flip This House 的電視節目。(CT Home 老闆們的實境秀）
他們翻修的順序都是
1. 先丟東西， 破壞舊牆壁
2. 管線檢察，換新, 如果有重新做，需要市政府派人檢查
3. Power Wash外圍，點綴外牆，換新窗戶, 牆壁
4. 廚房，浴室全部換新
5. 地板，磁磚，木頭，or 地毯
6. 油漆
7. Staging (放家俱）
Tips: 1980 後的房子，必須預算多10%的翻修費
1980 前的房子，最好多20%的翻修預算
建立團隊
你需要一個團隊來幫你處理事情
1. Real Estate Agent ： 主要可以幫你找房子，給你周圍房價的資訊， 最後在幫你賣掉你的房子
2. Contractor : Get Referal or Angieslist.com
翻修房子最重要的就是有個好的，負責任的裝修公司。這點非常難去評估。最好你自己開始學習基本的裝修知識。
這樣不會被騙。然後所準備的Scope of Work and Final Lien Waiver合約必須是可以保護雙方的。
3. Invester Friendly Escrow Company
4. 投資者的人脈
你自己要開始去建立人脈。 有多個人願意讓你幫她賺錢，你才有錢賺。
合約與文件，淺在的風險，我的 Scope of Work List, Proposal的範例....下期介紹
*** 寫這些分享時，我已經開始我新的公司的成立
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